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Die moderne Risiko­ab­si­che­rung sichert den langfris­ti­gen Geschäfts­er­folg ab. Worauf Immobi­li­en­ver­wal­tun­gen bei der Auswahl ihrer Versi­che­run­gen achten sollten.

Die Anfor­de­run­gen an eine umfas­sende Risiko­ab­si­che­rung für Unter­neh­men haben sich in den vergan­ge­nen Jahren stark gewan­delt. Regulie­run­gen erwei­tern Haftungs­be­rei­che, der digitale Fortschritt und Einsatz digita­ler Medien im Alltag beschrän­ken Risiken schon längst nicht mehr nur auf die Geschäfts­zei­ten. Hausver­wal­ter unter­lie­gen diesen Entwick­lun­gen ebenso wie alle anderen Branchen. Ihnen ist zu empfeh­len, das aktuelle Risiko-Manage­ment an die verän­der­ten Rahmen­be­din­gun­gen anzupas­sen und neu entstan­dene Deckungs­lü­cken zu schlie­ßen. Der folgende Überblick über die wichtigs­ten Versi­che­run­gen für Hausver­wal­ter verschafft einen Eindruck darüber, welche Deckungs­kon­zepte überprüft und an die beschrie­be­nen Entwick­lun­gen angepasst werden sollten. 

Berufshaftpflicht/​ Vermö­gens­scha­den­haft­pflicht

Bei einem Schaden um oder am Haus haften Hausver­wal­ter in vielen Fällen mit ihrem eigenen Vermö­gen. Allein durch diesen finan­zi­el­len Haftungs­rah­men empfiehlt sich daher eine Vermö­gens­scha­den­haft­pflicht­ver­si­che­rung (VSH). Heraus­for­dernd ist dabei das vielsei­tige Einsatz­ge­biet eines Immobi­li­en­ver­wal­ters. Neben kaufmän­ni­schen Tätig­kei­ten, wie das Abrech­nungs­we­sen von Mietver­trä­gen und Neben­kos­ten, erwei­tern auch rein techni­sche Berei­che, wie allge­meine Wartungs­ar­bei­ten, Beauf­tra­gung von Dienst­leis­tern und Moder­ni­sie­rungs­ar­bei­ten das Tätigkeitsfeld.

Da das gesamte Spektrum nur selten direkt beim ersten Abschluss der Police definier­bar ist, bedarf es eines dauer­haf­ten Abgleichs des aktuel­len Tätig­keits­be­reichs mit dem Deckungs­um­fang der Versi­che­rungs­be­din­gun­gen. So kann eine Unter-, aber auch unnötige Überver­si­che­rung, vermie­den werden. Zusätz­lich fungiert die VSH als passi­ver Rechts­schutz für Verwal­ter: Sie prüft unberech­tigte Ansprü­che und wehrt diese, im Sinne des Immobi­li­en­ver­wal­ters, auch vor Gericht ab.

Seit 1.8.2018 ist eine Berufs­haft­pflicht für alle Hausver­wal­ter (Verwal­ter von Immobi­lien gemäß § 34c der Gewer­be­ord­nung) zur gesetz­li­chen Pflicht gewor­den. Je Schaden­fall beträgt die Versi­che­rungs­summe seitdem mindes­tens 500.000 Euro und steht zweimal pro Versi­che­rungs­jahr zur Verfügung. 

Betriebs­haft­pflicht­ver­si­che­rung

Die Betriebs­haft­pflicht­ver­si­che­rung leistet bei Sach- und Perso­nen­schä­den, die vom Hausver­wal­ter oder seinen Angestell­ten verur­sacht wurden. Als häufige Beispiele dienen hier der Sturz einer Person aufgrund der nicht recht­zei­tig erfolg­ten Schnee­räu­mung (Perso­nen­scha­den) oder das Beschä­di­gen von Mieter­ei­gen­tum (Sachscha­den), beispiels­weise im Zuge von notwen­di­gen Wartungs­ar­bei­ten. Zwar ist die Betriebs­haft­pflicht­ver­si­che­rung keine Voraus­set­zung für die Berufs­zu­las­sung – eine Absiche­rung der Risiken ist jedoch im Sinne aller Betei­lig­ten absolut empfeh­lens­wert und zählt damit zur Existenz­si­che­rung von Verwal­tungs­be­trie­ben. Zumal sich die Haftung durch verschärfte Richt­li­nien (Trink­was­ser­no­velle, Rauch­mel­der­pflicht) erwei­tert hat.

Vertrau­ens­scha­den-Versi­che­rung

Berufs­ver­bände bieten ihren Mitglieds­un­ter­neh­men eine kollek­tive Versi­che­rungs­lö­sung, bei vorsätz­li­chen, krimi­nel­len Handlun­gen zum Schaden der Eigen­tü­mer oder auch der Verwal­tung. Neben Vertrau­ens­schä­den umfasst der Schutz auch Schäden durch Vertrau­ens­per­so­nen an Dritten (Dritt­schä­den) und Schäden, die von außen­ste­hen­den Dritten, durch Betrug, Urkun­den­fäl­schung oder Urkun­den­un­ter­drü­ckung mit Berei­che­rungs­ab­sicht, zugefügt werden (Täuschungs­schä­den).

Cyber-Versi­che­rung

Die Absiche­rung von Cyber­ri­si­ken stellt alle Betei­lig­ten vor eine Heraus­for­de­rung. Den Versi­che­rungs­un­ter­neh­men erschwe­ren die ständig erneu­ern­den Gefah­ren und Einfalls­tore die Kalku­la­tion und Defini­tion von Deckungs­um­fän­gen. Für Unter­neh­men in der Immobi­li­en­wirt­schaft ist die Digita­li­sie­rung zwar eine willkom­mene Entwick­lung zur Effizi­enz­stei­ge­rung. Gleich­zei­tigt müssen sie Fakto­ren hinsicht­lich des eigenen Betriebs­ri­siko einschät­zen, zu denen kaum Erfah­rungs­werte vorliegen.

Dauer, Herkunft und Folgen einer Cyber-Attacke variie­ren so stark vonein­an­der, dass Präven­ti­ons­maß­nah­men im Unter­neh­men zwar hilfreich sind, das Gesamt­ri­siko aber nur ein Versi­che­rungs­schutz eindäm­men kann. Dieser kann zumin­dest die finan­zi­el­len Folgen einer Attacke auffan­gen. Viele Policen bieten zudem Sofort­hil­fen- und Schulungs­maß­nah­men an, um das Cyber-Risiko im Unter­neh­men insge­samt zu reduzieren. 

Neben Dritt­schä­den geht es vor allem um die Absiche­rung von Eigen­schä­den: Wieder­her­stel­lungs­kos­ten für Daten und IT-Systeme, Cyber-Erpres­sung, Cyber-Rechts­schutz oder auch Reputa­ti­ons­maß­nah­men und Kosten für Krisenmanagement.

Elektro­nik­ver­si­che­rung inkl. Datenversicherung

Beim Verlust, Diebstahl oder der Beschä­di­gung der Hardware (Dienst­handy, Laptop etc.) hält sich der materi­elle und finan­zi­elle Schaden oft in Grenzen. Schmerz­li­cher ist der meist einher­ge­hende Daten­ver­lust. Immobi­li­en­ver­wal­ter haben die Möglich­keit in ihrer Elektro­nik­ver­si­che­rung die Wieder­her­stel­lungs­kos­ten von Daten infolge eines physi­schen Verlus­tes zu verein­ba­ren (Daten­ver­si­che­rung). Die Liqui­di­tät im Unter­neh­men kann spürbar belas­tet werden, da die Aufwen­dun­gen zur Daten­ret­tung oder -rekon­struk­tion, schnell in die Höhe gehen können.

Straf­rechts­schutz

Jeder Verwal­ter kann plötz­lich Rechts­bei­stand benöti­gen, ganz unabhän­gig von der Sorgfalt im eigenen Betriebs­ab­lauf. Vorwürfe der Untreue oder Steuer­hin­ter­zie­hung, Ermitt­lungs­ver­fah­ren infolge größe­rer Sach- oder Perso­nen­schä­den in den verwal­te­ten Objek­ten (z.B. bei Unfäl­len oder Bränden), vermeint­li­cher Verstöße gegen gesetz­li­che Verord­nun­gen – all diese Fälle lassen sich ohne anwalt­li­chen Rat kaum beile­gen. Wollen Hausver­wal­ter hier ihr Recht durch­set­zen, benöti­gen sie Rechts­schutz, um das Kosten­ri­siko im Unter­neh­men nicht allein tragen zu müssen.

Fazit Der gewerb­li­che Versi­che­rungs­schutz ist von einer notwen­di­gen indivi­du­el­len Betrach­tung geprägt. Jedes Unter­neh­men weist seine eigenen Risiken auf (Tätig­kei­ten, Mitar­bei­ter­struk­tur, Spezia­li­sie­run­gen), die nicht mit pauscha­len Versi­che­rungs­lö­sun­gen gedeckt werden können. Es bedarf der Beratung unabhän­gi­ger Versi­che­rungs­mak­ler, die spezi­fi­schen Risiken heraus­zu­ar­bei­ten und abzusi­chern. So können Kosten gespart und das passende Preis-Leistungs-Paket gefun­den werden. Die fortlau­fende Betreu­ung durch einen Makler gewähr­leis­tet, dass der Versi­che­rungs­schutz die aktuelle Risiko­be­wer­tung widerspiegelt. 

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